ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ VE UYUŞMAZLIKLAR

Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, özellikle mülk sahipleri ve müteahhitler arasında yapılan bir tür sözleşmedir. İşbu sözleşme, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile eser sözleşmesi olmak üzere ikisi bir arada düzenlenerek her birinin unsurlarını taşıyan karma tipli bir sözleşmedir. Bu sözleşme, arsa sahibi ile müteahhit arasında, inşa edilecek bir yapının tamamlanması karşılığında arsa sahibine verilecek payın belirlendiği bir düzenlemeyi içerir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, genellikle konut, işyeri ya da ticaret binalarının inşa edilmesi amacıyla kullanılır ve tarafların karşılıklı olarak hak ve yükümlülüklerini belirler. Ancak, bu tür sözleşmelerde zaman zaman taraflar arasında anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu yazıda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin temel özellikleri ve taraflar arasında çıkabilecek davalar üzerinde durulacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı ve Özellikleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bir anlaşma türüdür. Arsa sahibi, taşınmazını inşaat yapabilmesi için müteahhite devreder ve müteahhit, bu arsada bir bina inşa eder. İnşa edilen binadan arsa sahibine belirli bir pay verilmesi, bu tür sözleşmelerin temel özelliğidir.

Bu tür sözleşmelerde önemli unsurlar şunlardır:

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Açıdan Önemi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflar arasında uzun vadeli ve karmaşık bir ilişki oluşturur. Bu tür sözleşmelerde tarafların hakları, yükümlülükleri, inşaatın kalitesi, teslim süresi ve ödemelerin nasıl yapılacağı gibi konular açıkça belirlenmelidir. Hukuki anlamda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, özellikle müteahhitin inşaatı belirli bir standartta ve sürede tamamlayıp teslim etme yükümlülüğüyle bağlanır. Arsa sahibi ise müteahhite arsa üzerinden pay vererek inşaatın başlatılmasına onay verir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ortaya Çıkan Uyuşmazlıklar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar arasında zaman zaman uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu uyuşmazlıklar genellikle aşağıdaki konularda meydana gelir:

Sonuç ve Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar arasındaki ilişkilerin çok dikkatli bir şekilde düzenlenmesi gereken sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, sözleşme hükümlerinin açık ve net bir şekilde belirlenmesi, taraflar arasında ilerleyen dönemde doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçebilir. Tarafların haklarını ve yükümlülüklerini belirleyen ayrıntılı düzenlemeler, inşaatın kalitesi ve süresiyle ilgili sorunların çözüme kavuşturulmasına yardımcı olur.

Sonuç olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların dikkatli bir şekilde hareket etmesi ve hukuki danışmanlık alması, uzun vadede karşılaşılan sorunların çözülmesinde faydalı olacaktır.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1815E., 2021/769K., Tarih15.06.2021

“Taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu hâlde, bu sözleşmeye aykırı olarak kat irtifakı tesis edilmiş ve davacıya verilmesi gereken 5 nolu daire yerine 6 nolu daire davacı adına tescil edilmiştir. Dinlenen tanıklar, davacının okuma yazma bilmediğini ifade etmişler ve davalının da, davacının okuma yazma bilmediği iddiasına yönelik bir itirazı da bulunmamaktadır. Dosya içerisinde yer alan 30.09.2010 tarihli hisse devir sözleşmesi ve 05.10.2010 tarihli kat irtifakı kurulmasına dair resmî senet incelendiğinde, her ne kadar davacı tarafından imza atılarak “okudum” ibaresi yazılmış ise de söz konusu imza ve yazı karakterinin incelenmesinde, davacının akıcı şekilde okuma yazma bilmediği, akrabasına olan yüklenici şirket yetkilisine duyduğu güvenle senetleri imzaladığı anlaşılmaktadır.

Alınan bilirkişi raporundan da anlaşıldığı üzere, sözleşme gereği davacıya verilmesi gereken 5 nolu daire, davacı adına tescil edilen 6 nolu daireden konum, manzara olarak daha iyi; yüzölçüm olarak da daha büyük olup, 5 nolu daire diğer daireye göre daha değerlidir. Bu durumda davacının sözleşme gereği kendi adına tescil edilmesi gereken daire daha değerli olduğu hâlde, herhangi bir neden yokken daha az değerli olan dairenin adına tescilini istemesi de hayatın olağan akışına aykırı olup, tüm bu hususlar değerlendirildiğinde, davacının iradesinin hile ile sakatlandığının kabulü gerekir.

Hâl böyle olunca, yerel mahkemenin davanın kabulüne ilişkin olarak verdiği direnme kararı yukarıda açıklanan gerekçeler karşısında yerinde olup, onanması gerekir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2013/14-470E., 2014/57K., Tarih 05.02.2014

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Somut olayda; davacı yan satıcı olan dava dışı yükleniciden adi yazılı sözleşme ile konut olarak kullanılmak üzere bir adet taşınmaz satın aldığını ileri sürerek, yüklenicinin şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişi olarak açtığı bu davada; davacının 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'da tanımı yapılan tüketici sıfatını taşıdığından, bu Kanun'un uygulanmasıyla ilgili olarak çıkacak her türlü uyuşmazlıklara Tüketici Mahkemeleri'nde bakılacağı hükmü gözetilip, davada taraf olarak yer almayan yüklenicinin de davada yer alması sağlanabileceğinden davanın Tüketici Mahkemesi'nde görülmesi gerekir. Bu bakımdan görevin kamu düzenine ilişkin olduğu gözetilerek, mahallinde ayrı bir Tüketici Mahkemesi varsa davanın Tüketici Mahkemesi'nde görülmesi, aksi halde davaya Tüketici Mahkemesi sıfatıyla bakılması gerekir.